実践派FPのスローリッチのすすめ

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家賃値下げの交渉から理解できたこととは



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実践派FP(ファイナンシャルプランナー
斉藤俊行(豊島区FP)のスローリッチのすすめブログです。
読者の皆さまのお金と幸せと成功に、
少しでもお役に立つ記事を書けるようにブログへ取り組んでいます。


本日のテーマはこちらです。

テーマ:『家賃値下げの交渉から理解できたこととは』


日本の不動産価格も下落を続けていますね。


以下は、
株式会社不動産流通研究所さまの統計データによるものです。

シービー・リチャードエリス(株)(CBRE)は10日、
2009年1月期のオフィスビル市況速報を発表した。

 東京主要5区の空室率は3.4%(前月比0.2ポイント増)で、
なかでもSクラスビルは前期と同様6.0%と高止まり。
A・Cクラスビルとも前月に発生した空室の消化が進まなかった。
来期以降、まとまった面積の空室発生が予定され、
優良大型ビルの需給緩和が進むとしている。
主要5区の平均募集賃料は、坪当たり1万5,310円(同▲0.3%)。

 大阪市の空室率は7.1%(同▲0.1ポイント)。
Sクラスビルについては横ばいの1.0%、
Aクラスビルについては3.1%(同▲0.2ポイント)。
 平均募集賃料は、坪当たり8,940円(同▲1.1%)。

 名古屋市の空室率は8.6%(同0.3ポイント増)で、
1992年の観測以来最も高かった04年6月期の8.8%に迫る水準。
一部の築浅ビル以外、
移転や撤退などにより発生した空室に対して、
後継テナントが決定せず空室を抱えるケースが増えたことによるもの。
Aクラスビルについては4.5%(同0.1ポイント増)となった。
 平均募集賃料は、坪当たり9,650円(同▲0.6%)。

以上、
不動産業務のためのサポートサイト(R・E port)を参照。

http://www.re-port.net/data.php?ReportNumber=17996


私はプライベートな生活でも賃貸派ですが、
今年の5月に弊社もオフィス賃貸契約の更新を迎えます。
そういう事情もあり、不動産価格の市況については、
意識し日々の情報を頭の中へインプットしています。

弊社のオフィス所在地でもある
東京の豊島区池袋でもマンションやテナントビルの空室も
目立つように感じます。

現在の一般的な景況感や不動産市況を考慮し
私もオフィス賃料の引き下げをビルを管理する会社と
交渉することにしました。

ただし、
弊社がオフィスとしているビルは、
池袋駅から徒歩3分で行ける32階建てタワーマンションです。

都心部で警察署や消防署が近接するよう立地条件もよく、
フロントで受付をしてくれるコンシェルジュサービスの対応もある等、
建物の価値が高まる条件は整っています。

オーナーや管理会社も大手企業がしていますので、
入居時の賃貸契約する時の審査もとても厳しかったことから
家賃引き下げの交渉は容易な事ではないという
気持ちの準備はしていました。

でも現在からここ数年後の将来を考えても
都心部の不動産価格も上がらないということを見込んで
臨むことにしました。

そして、
第一回目の交渉は、
「現行の賃貸契約者へは当建物の家賃の値下げは行っておりません」
とこんな感じできっぱりと断られました。
この時は特に議論することはしませんが、
自分がこの物件が非常に気に入っていることと、
今まで一度もトラブルや滞納をしたことがない
好意的な優良契約者であることをアピールしておきました。
それは、
管理会社へ退出したらもったいないと思ってもらうためです。

それにこの時は、
私も値下げして欲しい金額(パーセンテージ)は
管理会社へ伝えても、
その根拠までは具体的に明記しなかったので
一旦は引き下がることにしました。

そして、
翌日に第2回目の交渉を行いました。
この時は、
弊社が契約しているしているこのビルの空室状況や
空室を募集している今の新規契約時の家賃を調べ、
弊社が賃貸契約している現行の家賃水準(坪当たり賃料)と
他の部屋も含めて2007年時の家賃表(保管しておいた)から、
一坪当たりの賃料を算出し比較しました。
いわゆる、
簡単なデータによる比較です。

これを元に管理会社との間で交渉しました。
先方も現在募集中の家賃と
弊社が入居した過去2年前の家賃表の差額を
具体的に指摘したことで、
家賃を下げるかどうかを真剣に検討をしてくれるように
なりました。

そして、
数日後に管理会社から回答がきました。
しかし、
私が提示した家賃値下げ希望額よりもずっと少なかったので
再度検討すると管理会社へ伝えました。

しかし、
そのあとすぐに連絡があり、
「(私の)家賃値下げ希望額満額にはならないが、
 オーナー側が示す限度額まで
 賃料を値下げしてもよいです。」
と管理会社から告げられました。

私も希望額に到達することはできなかったものの
それに近づけてくれるよう譲歩してもらえたので
その金額ですぐに了解しました。

今回、家賃値下げの交渉をすることで
改めてよく理解できたことで
交渉の大切なポイントになるのは、
次の3つでした。

1つ目は、
現状の把握。

2つ目は、
情報収集と分析。

3つ目は、
相手の感情。



ちょっと面倒くさいと思われるかもしれませんが、
交渉のシナリオを頭の中で描いたり、
データ収集などの準備や
管理会社との実際の交渉に費やした時間は
トータルで4~5時間程度です。

今はインターネットで情報を色々と検索できるので
手間は結構省けます。

この手間を惜しまずに準備できれば、
その後の毎月の家賃を節約することも可能になります。

そう思えば、
この程度の努力は大したことありませんね。
色々と勉強になり、
不動産市況や賃貸物件の事情など
色々と理解でき勉強になったことも多かったかと思います。


家賃値下げの交渉から理解したこととは』
読者の皆さんは如何でしょうか。



引き続き、
国際金融経済の行方をしっかり視て行き、
読者の皆さんの役に立てる記事を書きたいと思いますので
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